8 (707) 919-10-00 (для справок)
8 (777) 033-66-03 (только Whats App)
Прием научных статей:   info@index-kz.com
Прием Инвест-проектов:   investment@index-kz.com
Сотрудничество:  ceo@index-kz.com
Бюро перевода:  translator@index-kz.com

05. Оценка стоимости актива

Оценка стоимости актива

Деловое предложение
Простой вариант оценки бизнеса
Оценка бизнеса с учетом срока владения активом
Учет стоимости денег во времени
Простая модель бизнеса
Срок окупаемости проекта
Более сложные модели бизнеса
Инвестиционный анализ реального проекта

Деловое предложение

Представьте, что Вы инвестор, вам поступило предложение о продаже бизнеса

Продается парикмахерская эконом-класса, в спальном районе. Клиентами являются жители из окрестных домов.

Услуги салона: парикмахерские услуги, маникюр, педикюр, косметология, массаж.

Помещение в жилом 12 этажном доме на 1 этаже. Отдельный вход.
Аренда прямая у собственника. Площадь 150 м, низкая стоимость аренды.

Оборудование: ресепшн, 10 парикмахерских кресел, кабинет маникюра и педикюра 2 рабочих места, кабинет массажа. Лицензии есть.

Финансовые параметры
Прибыль - 60 000 руб. в месяц
Продаваемая доля бизнеса - 100%
Срок окупаемости - 1,5 года
Возраст бизнеса - 3 года
Количество сотрудников - 15
Продажная цена - 2 500 000 руб.

Нужно оценить стоимость парикмахерской, как бизнеса.

Простой вариант оценки бизнеса

Самый простой вариант оценки состоит в сравнении дохода от владения активом с доходом от банковского депозита.

Доход от владения активом за 1 год сравнивается с доходом от банковского депозита, на который начисляется определенный процент (например, 10% годовых). Если доход от актива равен доходу по банковскому депозиту, то стоимость актива равна стоимости банковского депозита.

Прибыль парикмахерской = 60 000 руб. Х 12 месяцев = 720 000 руб./ год
Банковский депозит 2 500 000 руб. при ставке 10 % приносит 2 500 000 руб. Х 10 % = 250 000 руб./год

Составляем пропорцию:
Банковский депозит 2 500 000 руб. приносит 250 000 руб./год
Актив (парикмахерская) приносит 720 000 руб./год

Стоимость актива = (2 500 000 руб. Х 720 000 руб.) /250 000 руб. = 7 200 000 руб.


Оценка стоимости парикмахерской - 7 200 000 руб.

Оценка бизнеса с учетом срока владения активом

Более сложный вариант оценки - определение стоимости актива за весь период владения активом.
Как было показано в статье Инвестиционная стратегия для производственного предприятия доход инвестора за период инвестирования складывается из двух составляющих: регулярные платежи за период владения активом и изменение стоимости актива.

Поэтому стоимость актива равна сумме доходов за период владения активом + доход от продажи актива. Актив создает поток реальных денег или Cash Flow.


Пусть Вы планируете владеть парикмахерской 5 лет, а потом ее продать за ту же цену.


Расчет стоимости парикмахерской

1

Наименование

Ед. изм.

Период

Итого

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год


2

Приобретение актива

Тыс. руб.

2500






3

Ежегодный доход

Тыс. руб

720

720

720

720

720

3600

4

Продажа актива

Тыс. руб





2500

2500

5

Всего доход

Тыс. руб

720

720

720

720

3220

6100


Оценка стоимости парикмахерской - 6 100 000 руб.

В основе расчетов мы не учитывали стоимость денег и инфляцию, которые существенно снижают стоимость актива.

Учет стоимости денег во времени

В основе учета стоимости денег лежит положение о том, что одна и та же сумма денег сегодня стоит больше, чем скажем через год, потому что эта сумма может быть использована для получения дохода.

Изменение стоимости денег определяется ставкой дисконтирования.
В рыночной экономике эта величина определяется, исходя из депозитного процента по вкладам (в постоянных ценах). На практике она принимается большей его значения за счет инфляции и риска, связанного с инвестициями.
Если принять ставку дисконта ниже депозитного процента, инвесторы предпочтут класть деньги в банк, а не вкладывать их непосредственно в производство; если же норма дисконта станет выше депозитного процента, то возникнет перетекание денег в инвестиции.

(Подробнее о дисконтировании и учете инфляции смотрите Методические рекомендации.

Расчет стоимости парикмахерской с учетом дисконтирования

1

Наименование

Ед. изм.

Период

Итого

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год


2

Приобретение актива

Тыс. руб.

2500






3

Ежегодный доход

Тыс. руб

720

720

720

720

720

3600

4

Продажа актива

Тыс. руб





2500

2500

5

Всего доход

Тыс. руб

720

720

720

720

3220

6100

6

Коэффициент дисконтирования (12%)


1,00

1,12

1,25

1,40

1,57


7

Всего доход с учетом дисконта

Тыс. руб

720

643

574

512

2046

4496


Оценка стоимости парикмахерской с учетом дисконтирования
(ставка дисконтирования - 12% в год) - 4 496 000 руб.

Простая модель бизнеса

Модель1

Проект генерирует некоторый поток дохода.

Зная поток дохода можно оценить стоимость проекта после его реализации и рассчитать срок окупаемости. Можно провести полный инвестиционный анализ проекта по Методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования.

Срок окупаемости проекта

Рассчитаем срок окупаемости проекта - приобретение парикмахерской.
Срок окупаемости проекта - минимальный временной интервал от начала осуществления проекта, (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.
Результаты и затраты, связанные с осуществлением проекта, можно вычислять с дисконтированием или без него. Соответственно, получится два различных срока окупаемости.

Расчет срока окупаемости проекта - приобретение парикмахерской

1

Наименование

Ед. изм.

Период

Итого

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год


2

Приобретение актива

Тыс. руб.

2500






3

Ежегодный доход

Тыс. руб

720

720

720

720

720

3600

4

Продажа актива

Тыс. руб





2500

2500

5

Всего доход

Тыс. руб

720

720

720

720

3220

6100

6

Суммарный доход

Тыс. руб

720

1440

2160

2888

6100


7

Коэффициент дисконтирования (12%)


1,00

1,12

1,25

1,40

1,57


8

Всего доход

Тыс. руб

720

643

574

512

2046

4496

9

Суммарный доход
с учетом дисконта

Тыс. руб

720

1363

1937

2449

4496



Срок окупаемости без дисконтирования = 3.5 года

Срок окупаемости при дисконте (12% в год ) = 4,1 года


Более сложные модели бизнеса

Модель2

Проект1 генерирует поток Дохода1
Проект2 генерирует поток Дохода2
Проекты не влияют на потоки доходов

В этом случае общая доходность (Проект1+Проект2) равна сумме доходов (Доход1+Доход2)
Инвестиционный анализ проводится по варианту Модели 1

Модель3

Проект1 генерирует поток Дохода1
Проект2 генерирует поток Дохода2
Одновременная реализация проектов меняет потоки доходов

Рассмотрим вариант, когда реализуемые проекты влияют друг на друга.
В этом случае общая доходность (Проект1+Проект2) не равна
сумме доходов (Доход1+Доход2)
Необходима другая методика расчета доходности одновременной реализации проектов, которая отражена в Модели 4. За основу расчетов по Модели 4 берутся потоки реализованной продукции в натуральном, а не денежном выражении.

Модель4

Проект1 генерирует Продукт1
Проект2 генерирует Продукт2

Зная себестоимость продукции и рыночные цены можно рассчитать одновременную доходность Проекта1 и Проекта2.

Методика расчета доходности по Модели 4

1. Определяем объем реализованной продукции в натуральном выражении по Проекту1
2. Зная себестоимость и рыночные цены продукции по Проекту1, определяем валовую прибыль по Проекту1
3. Определяем объем реализованной продукции в натуральном выражении по Проекту2
4.Зная себестоимость и рыночные цены продукции по проекту 2, определяем валовую прибыль по Проекту2
5.Определяем суммарную прибыль
(валовая прибыль по Проекту1+валовая прибыль по Проекту2)
6. Из суммарной прибыли вычитаем текущие и общие расходы Проекта1 и Проекта2, получаем общую доходность (Проект1+Проект2)
7. Далее инвестиционный анализ проводится по варианту анализа Модели 1

Модель5

Предприятие генерирует Поток1 продукции
Предприятие генерирует Поток2 продукции
Проект генерирует Поток3 продукции

Зная себестоимость продукции и рыночные цены можно скорректировать расчет доходности предприятия и рассчитать одновременную доходность Предприятия и Проекта

Методика расчета доходности по модели 5

1. Определяем объем реализованной продукции в натуральном выражении по предприятию в разрезе имеющихся материальных потоков.
2.Зная себестоимость и рыночные цены продукции каждого потока по предприятию, определяем общую валовую прибыль по предприятию.
3. Определяем объем реализованной продукции в натуральном выражении по проекту.
4. Зная себестоимость и рыночные цены продукции по проекту, определяем валовую прибыль по проекту.
5. Определяем суммарную прибыль (валовая прибыль по предприятию +валовая прибыль по проекту).
6. Из суммарной прибыли вычитаем текущие и общие расходы предприятия и проекта, получаем общую доходность (Предприятие+Проект).
7. Далее инвестиционный анализ проводится по варианту анализа Модели 1

Инвестиционный анализ реального проекта

Анализ реального проекта отличается от классического анализа по Модели 1.

При реализации реального проекта
- Продажа продукции и поступления оплаты за нее не совпадает во времени
- Существует задержка между закупками сырья и материалов и реализацией готовой продукции, равная длительности финансово-производственного цикла
- Источник финансирования проекта в случае использования кредитных средств уменьшает доходность проекта на сумму выплачиваемых процентов.

1 вариант анализа.
- Стоимость источников финансирования не учитывается.
- В качестве доходов берутся доходы от производственной деятельности
- Позволяет сравнивать различные производственные проекты по доходности
- Вложение в оборотные средства не учитывается
- Финансовая деятельность по проекту не учитывается.

Для определения потоков используется таблица Движение финансовых средств.
В качестве потока вложений берутся значения кеш-фло от инвестиционной деятельности.
В качестве потока доходов по проекту берутся положительные значения кеш-фло от производственной деятельности.


2 вариант анализа.
- Позволяет определить фактическую реализуемость проекта
- Учитывается стоимость источников финансирования.
- Сравниваются доходы от производственной деятельности и финансовой и инвестиционной деятельности
- Нельзя сравнивать различные производственные проекты
- Нельзя использовать классический инвестиционный анализ

В качестве результата реализации проекта берется интегральный баланс движения денежных средств, который фактически является суммой средств на расчетном счету.

Для более точной оценки стоимости нужно построить экономическую модель бизнеса, по методике описанной в предыдущей статье, хотя обычно различие оценок не очень большое (10-25%).